천천히 벌어서는 가망이 없다

부자의 기준은 과연 무엇일까? KB금융지주 경영연구소에서 발행한 ‘2016년 한국 부자 보고서’에 의하면, 금융자산 10억 원 이상인 개인을 부자로 정의하였다. 2016년 현재 대한민국 직장인들의 평균 연봉은 3,172만 원. 그렇다면 평범한 월급쟁이는 부자가 될 수 없는 것일까?

절대 그렇지 않다. 대한민국에는 아직도 부자가 될 수 있는 방법이 분명히 있다. 월급쟁이라도 방법만 알면 그러한 ‘부자로 가는 지름길’을 걸을 수 있다. 중요한 것은 돈 나가는 속도보다 돈 생기는 속도를 빠르게 만드는 것이다. 아니, 돈 생기는 속도가 돈 나가는 속도를 압도하는 시스템을 만들어야 한다. 이것이 바로 ‘부자 되는 시스템’이다.

자산이 늘어나는 속도는 생각보다 매우 느리다. 그리고 수익률에 따라서 15년 정도 후에 자산 격차는 엄청나게 벌어지게 된다. 열심히 공부하고, 절약하여 종잣돈을 모아 투자하여 조금 더 높은 수익률을 만들어야 빠른 속도로 자산을 증식할 수 있다.

그런 의미에서 부동산에 대한 지식은 여러분의 자산을 지키는 버팀목이 되어 줄 것이고, 또한 여러분의 자산을 크게 늘려줄 기반이 되어줄 것이다. 특히 우리나라뿐 아니라 전 세계적으로 가구당 총자산 대비 부동산의 비중은 대단히 높다 모든 사람에게 집이 필요한 것은 불변의 이치로, 절대로 부동산에 대한 관심을 버려서는 안 된다.

자기자본 0원으로도 아파트를 살 수 있다

지금부터 말하는 내용은 아래 3가지 요건을 모두 갖춰야만 가능하다.

⓵ 아파트 값이 오를 것이라 생각하는 분

⓶ 구입한 아파트에서 거주할 수 없어도 상관없는 분

⓷ 신용대출을 사용할 생각이 있는 분

결론부터 말하자면 전세보증금과 신용대출금으로 구입하는 것이다.

필자가 강조하고 싶은 것은 ‘필자가 실제 구매했던’ 5억 원 가까이 되는 아파트를 구입하는 데 들어가는 총 투자 비용과 유지비용이다.

투자금

488,200,000원(매매가) - 408,000,000원(전세금) = 80,200,000원

보유관련비용

- 재산세 : 500,000원/yr - 수선비 : 500,000원/yr

- 중개수수료 : 408,000,000x0.4%/2=800,000원/yr

- 신용대출 이자 : 80,200,000x3.5%=2,800,000원/yr

- 합 : 4,600,000원

정리하면, 모든 보유비용을 합하면 대략 일 년에 460만 원 정도 나올 것으로 예상할 수 있다. 매년 460만 원! 한 달로 치면 38만 3천 원이니, 부담이 된다고 생각할 수 있다. 그러나 이는 전체 집값의 1%도 안 되는 금액으로, 집값이 2%만 올라도, 자기자본이 있을 경우, 전세금이 상승할 경우 큰 폭으로 줄어들게 된다. 그런 부분들을 차치하고서, 어지간한 자동차를 보유만 하고 있어도 감가상각까지 포함한다면 저 정도 돈은 들어간다.

결론적으로, 5억짜리 집을 사서 보유하는 것, 생각보다는 부담이 작다는 말이다. 모든 투자, 특히 부동산 투자에 있어서 중요한 것은 자본의 유무가 아니라 공부와 실행력이다.

등기부등본 120개를 발급해본 후 얻은 결론

함께 공부하는 스터디원들과 무작위로 고른 서울 아파트들의 등기부를 분석하여 평균값을 구해보았다. 결과는 놀라웠는데, 소유자의 평균 나이는 무려 54세였다. LTV(대출원금/현재시세)는 16%밖에 안 되었다. 마지막으로 자가 거주율은 43%였다.

실제로는 대출 원금을 모두 상환하고도 근저당권을 말소하지 않은 분, 대출 원금을 일부 상환하고도 채권최고액을 감액하지 않은 분들의 데이터를 정확히 확인해 본다면 LTV는 훨씬 줄어들 것이다.

심지어 대치동 A아파트 45평형의 경우, LTV가 4%에 불과했으며, KB금융연구소에서 발행한 ‘2016년 한국 부자 보고서’에 따르면 부자(금융 자산 10억 원 이상)가 약 21만 1천 명으로 전년도 대비 약 16%나 증가한 숫자이다. 이렇듯 우리 생각 이상으로 돈 걱정 없는 사람이 많다는 것은 사실이다.

현대경제연구소에서 출간된 보고서 ‘집 살 여력 있는 가구의 추계와 시사점(2014년 5월)’에 의하면, 주택 구입 가구 수가 약 569만 가구나 된다고 한다. 이는 총가구의 31% 정도로, 부동산에 대한 심리가 매수 쪽으로 기울어 집 살 여력이 있는 사람들이 주택을 구입한다면 집값은 폭등할 수도 있다고 생각한다.

필자가 얻은 결론은 이렇다. 대출 규제는 집값에 큰 영향을 미치지 않을 것으로 보인다. 어차피 많은 사람들이 대출 없이 집을 사기 때문이다. 일반적으로 부채가 적은 동네의 부동산일수록 가격이 떨어졌을 때 팔지 않을 가능성이 높기 때문에 가격이 급락할 가능성이 적다. 다시 말해 투자 리스크가 적은 것이다. 이처럼 등기부 발급을 통해 투자 리스크 분석을 할 수 있다.

중개수수료는 깎지 마라 : 공인중개사를 내 편으로 만드는 법

부동산 투자를 많이 해 본 사람도 부동산을 구입할 때는 공인중개사에게 많이 의존할 수밖에 없다. 투자 전에 살아본 곳이 아니라면, 투자를 고려하는 동네에 익숙해지기까지 수십 차례는 방문해야 한다. 그러나 공인중개사들은 그 지역에 대해서는 전문가이다. 지역의 변천사부터 임대인과 임차인의 특성까지도 어느 정도 알고 있다. 공인중개사에게 잘 보여야 하는 이유가 여기 있다. 잘 보여야 물건을 싸게 사고 비싸게 팔 수 있다.

많은 분들이 필자에게 ‘중개수수료 깎는 법’을 물어볼 때, 필자는 오히려 ‘법정수수료보다 더 많이 드리는 게 좋다’고 말한다. 실제로 필자는 거래할 때 30~100% 더 지급하는데, 막상 지급할 때 아까운 생각이 들긴 하지만, 그만한 이유가 있기에 눈 딱 감고 약속한 대로 낸다.

그 이유는 무엇일까? 고가 부동산을 제외하면, 주택의 경우 수수료는 웬만하면 거래가액의 0.5% 전후에 불과하다. 수수료를 좀 더 지불하고 좋은 물건을 싸게 구입하는 것이 백배 천배 좋다. 필자는 중개사분들과 이야기를 나눠보고 통하는 데가 있다고 판단되면 수수료 이야기를 바로 꺼낸다. 그리고 확약서를 바로 써 드린다. 그러면 좀 더 많은 정보를 얻을 수 있으며, 좋은 물건을 소개받을 수 있다.

확약서에 대한 예를 들면,

보통 시장 관례 상 매매와 전세를 한 곳의 부동산에서 할 경우 매매 수수료만 낸다. 그러나 필자는 전세에 대해서는 일정 전세가를 넘길 경우 인센티브를 지급하기로 약속한다. 필자가 목표로 하는 전세가가 3억 원인 경우, 목표 금액을 넘어가면 초과분의 3%를 인센티브로 지급한다. 3억 1천만 원에 계약을 성사시킬 경우, 30만 원을 인센티브로 드린다.

3%로 대출을 받을 경우, 2년이면 6% 이자가 발생하는데, 전세가 1천만 원을 더 받으면 이자 6%에 해당하는 60만 원을 아낄 수 있다. 따라서 공인중개사에게 3%를 인센티브로 지급해도 남는 장사인 것이다.

한 가지 더 말하자면, 아파트의 경우 부동산 중개사무소는 2곳 정도만 거래해도 충분하다. 더 많으면 중개소로부터 전화만 많이 받게 되고, 심지어 허위 매물로 인해 헷갈리게 되는 수도 있다.

부동산은 매진 임박한 홈쇼핑이 아니다

중개사무소를 방문해서 마법에 홀린 듯 그 자리에서 계약하는 경우가 있는데 조심해야 한다! 다른 물건과 비교를 많이 하지 못한 상태에서 구입하기 때문에 싸게 사지 못할 확률이 매우 높아진다.

아파트 거래량의 경우, 연평균 거래량은 6% 전후에 불과하다. 연 6%는 월 0.5%이다. 만약 특정 면적의 세대 수가 200세대라면 한 달에 겨우 1세대만 거래된다는 계산이 나온다.

절대로 서두를 필요가 없다.

임차인의 수리 요청에는 기꺼이 응하라

임차인으로부터 전화가 오는 것을 반기는 임대인은 아마 드물 것이다. 게다가 수리비용이 발생한다는 사실까지 듣는다면 해당 사실을 좋아할 임대인은 없을 것이다.

결론부터 말씀드리면, 가능한 한 흔쾌히 고쳐줄 것을 권한다. 필자는 본인과 가족 소유의 자동차를 5대 정도 팔아본 경험이 있다. 자산을 팔 때 가장 중요한 것은 첫인상이다. 첫인상을 좋게 하기 위해서는 실내외 청소와 더불어 기능상의 하자를 다 치유해야 한다. 차를 구입하자마자 정비소에 맡기고 싶은 사람은 아마 없을 것이다. 100만 원을 투입하여 차량을 손보면 150~200만 원은 더 받을 수 있을뿐더러 훨씬 빠르게 거래가 성사되는 것을 알 수 있다.

부동산도 마찬가지다. 인테리어 공사의 경우, 공사 후 오랜 시간이 지나거나 지나치게 독특하지 않은 한 공사비의 상당 부분이 매매가에 반영된다. 분양권의 경우도 확장공사, 시스템 에어컨 설치 여부에 따라 가격의 차이가 난다. 이런 공사나 설치는 회계적으로 보면 수익적 지출이 아니고 자본적 지출이기 때문이다.

기관 투자자들의 경우, 최초 투자 시에 예상 가능한 수선비와 예비비를 충분히 산정하여 자산 가치 상승을 위해 필요에 따라 많은 비용을 지출한다. 수선비와 예비비는 전체 투자 규모에 비하면 정말 미비한 숫자이기 때문이다.

얼마 되지 않는 돈 때문에 소탐대실 할 수 있다. 큰 그림을 그리고 투자하는 것이 정답이다.